近日，一份网上流传的法院执行信息显示，宜宾市翠屏区法院在案号（2025）川1502执恢229号的执行文书中，将宜宾邦泰置业有限公司列为被执行人。

立案日期为2025年4月23日，执行标的为102.2514万元。

虽然执行标的钱不多，但对于“豪掷百亿元拿地，全国排名17位”的邦泰形象而言，这可是一个重要信号。

从被媒体誉为“四川地产新一哥”到成为“被执行人”，邦泰前后仅仅时隔三个月。

事实上，在各大社交平台的评论区，邦泰的口碑也是一场“冰与火”的碰撞：

“从不拖欠工资，到了月底就发放，年终奖谈好的就一定能兑现。”

“周五4：30下班，就这一条就秒杀99.9%的企业。”

“是一家扁平高效的公司，不是盲目的卷和无效的加班。”

——这是关于邦泰的评价；

“就是高周转操作，下一个恒大或者碧桂园。”

“招聘年龄要求32岁以下。”

“邦泰做的工程都被业主维权举报，用的工程人员都是不专业的，管理也混乱，他们疯狂拿地为后期其他工程埋下隐患。”

——这也是关于邦泰的评论。

从媒体报道到员工陈述，从业主评论到路人围观，邦泰的神奇之处当然不仅仅是口碑的两级反转。

今天，我们就将梳理下柳叶刀眼中观察邦泰地产的神奇之处。全文约6800字，分四个章节，深度阅读约17分钟。

1、神奇的身份转变：从乙方变甲方 从老师变老板

2、神奇的扩张之路：楼市的“逆行者”

3、神奇的社恐模式：可I可E

4、老朱有话说

01

神奇的身份转变

从乙方变甲方 从老师变老板

在楼市，从乙方做到甲方的不是个例，贝壳是房产中介，主要为开发商提供渠道服务，但人家拿下金三地块的时候，直接一举当了成都地王。

从老师变成房地产老板的并不是个例，万通的冯仑，绿城的宋卫平，复地的郭广昌在成立房产公司前，都当过老师。

但是兼具从乙方变甲方，从老师变老板的转变，邦泰是目前独一份的。

邦泰最早是搞销售代理的。公司有四位创始人：罗勇、石凌涛、王智勇和何流，用现在的话说，就是邦泰F4，其中罗勇是现任邦泰集团的董事长。

罗勇毕业于乐山师范学院，从商之前，是乐山师范的团委书记。据说，当罗老板做大做强之后，邦泰集团从2013年起，持续为乐山师范学院捐款捐物，公开总额超2880万。

2007年，销售代理公司正式更名为邦泰，开始涉足地产开发。

邦泰早期多是合作运营，同年邦泰第一个项目在乐山开盘，即邦泰·名门外滩。不仅是当时乐山单价最高的项目，还卖了2000多万，创下了2008年乐山的销售纪录，标准的叫好又叫座，也是靠着这个项目，邦泰打响名号。

2009年，邦泰在乐山、彭山、云南等地开发多个有影响力的项目，完成第一轮扩张。2010年12月，眉山城市公司成立，标志着邦泰正式迈出乐山。

2013年，邦泰把总部搬到成都，并成立四川邦泰投资集团，标志着集团化管控正式确立。2021年，开启了邦泰新一轮全国扩张之路。

02

神奇的扩张之路

楼市的“逆行者”

前面我们已经说了，邦泰起家是在2006年的四川乐山，2008-2021年，十多年时间，邦泰的步伐集中在四川，2021年前后，正式开启全国扩张的步伐，布局的重点也从三、四线城市转向二线城市。

回看这些年邦泰集团的发展，完全就是逆着周期在发展：

一：行情逆行

2021年行业下行，民营房企爆雷元年，邦泰却开启全国化扩张；

那一年，恒大率先暴雷，资产甩卖回血700亿，并跌出1-11月权益拿地金额榜top100。

同年7月蓝光发展债务违约，10月花样年债务违约，随后，新力控股、当代置业、中国奥园、佳兆业，以及阳光100、阳光城先后遭遇爆雷困境。

也是这一年，是邦泰大举进军三四线城市最为关键的一年，也加快了在省外的扩张步伐。进入了重庆、湖南常德、忻州、湖北十堰、甘肃武威以及云南红河哈尼族彝族自治州等6个省外城市。

据统计，2021年邦泰在全国的在售项目达到24个，比2020年增加12个。

2022年，全国土拍冷场，仅一季度，全国已监测城市涉宅用地共成交13193.94万㎡，环比跌幅79%，同比降幅62%。截至2022年12月26日，22城累计卖地1.9万亿元，较2021年少卖地9000亿元。但邦泰在乐山、遂宁、宜宾都有拿地。

2023年，邦泰以95亿权益拿地金额首次杀入全国百强，直接第32名；

2024年，中指数据显示，拿地百强房企中，国央企拿地金额占比达到59%。在拿地百强榜中，只剩11家民企，拿地金额占比仅为8.5%。

邦泰凭借117亿权益拿地额排名全国第17，仅次于杭州滨江，排名全国民企第二，高出曾经的民企之光龙湖近49亿。

进入2025年初，邦泰的势头依旧不减。

1月将山西、德阳、昆明地块收入囊中；

3月拿下西安、武汉地块；

4月竞得重庆、南昌地块……

是不是很熟悉，“高周转”三个字感觉又映入眼帘。

与邦泰全国各地拿地的现状不同的是，2025年很多房企在土拍市场都“消失”了，譬如万科，2024年8月之后，就再也没有拿过新地块。

二、城市逆行

这些年做城市扩张的房地产企业很多，蓝光、领地、新希望、置信、万华、蓝润等川派房企都有“走出去”战略。但是，邦泰在贯彻“走出去”这三个字的时机却相当好耍。

我们来看几个比较重要的城市——

邦泰在昆明：

第一个项目是邦泰花园城。

2020年10月，邦泰作为大股东的昆明清知海峡置业有限公司以底价4.06亿元竞得呈贡区高新技术产业东区4宗170亩土地，用于开发该项目。于2022年底更名为邦泰花园城。随着这些年，邦泰在昆明均有拿地。

昆明这座城市也很神奇，市长是个高危职业，这些年昆明楼市是怎么样呢?

2021年，全年住宅成交均价为15,005元/㎡，这也是昆明楼市近5年来的房价高峰；

2022年，昆明成交均价整体维持在1.3万/㎡以上；2022年4月24日，昆明楼市的老大哥俊发地产未能支付一笔2.37亿美元的美元债利息，触发了债券违约。并于2022年底正式暴雷。

2023年，昆明经开区东部、空港经济区、呈贡、北部山水新城、古滇太平、滇中新区等区域房价有明显下跌。如经开区黄土坡清水片区房价最高峰时冲到1万每平，低谷时跌到过5000多的单价；呈贡许多项目价格降到了1万以下，最低售价仅超6000元/㎡。

2024年，邦泰花园城建面约101 - 125㎡户型在售价格为单价4000-8000元/㎡。

2025年截至4月，昆明新房全城报价12,410元/㎡。也就是说，邦泰进昆明这些年，昆明的新房平均降价3000元/㎡。

邦泰在长沙：

2024年5月17日，邦泰首进长沙，拿下长沙市014号纯住宅用地，楼面价5300元/㎡，溢价率0%。即邦泰璟和，项目于2025年4月20日开盘，均价为13800-16,000元/㎡。

邦泰在长沙还有观宸项目，均价18000-20000元/㎡。

2025年4月，长沙岳麓区、天心区、雨花区、开福区、芙蓉区等主城区的新房均价在9,000-12,000元/㎡左右，其中岳麓区以11360元/㎡位居各区域之首；望城区、宁乡市、浏阳市等相对偏远区域的房价较低，望城新房均价为8830元/㎡，宁乡为5878元/㎡，浏阳为6086元/㎡。

看得出来，邦泰在长沙的项目均价高于长沙在售新房，老朱在直播的时候说过为什么长沙房价上不去，因为长沙就像成都的玉林，烟火气重，好吃好耍，但是随时都有新区，土地供应没节制。

邦泰在南宁：

2024年3月29日，邦泰集团以7.91亿元竞得青秀区民族大道以北、高坡岭路以东的GC2024 - 011，85.47亩地块，经过95轮激战，最终成交楼面价5538元/㎡，溢价率31.11%，也叫邦泰璟和。

如果说邦泰南宁首战只是“试试水”，那么后面出手，邦泰就只当南宁“地王”。

2024年11月27日，邦泰集团曾以楼面价12,762元/㎡摘得GC2024 - 055地块，这个地块吸引保利、建发、中海等10余家房企竞拍，最终溢价率高达166%！成为南宁当时的楼面价地王。

12月13日，邦泰集团再次出手，以13,269元/㎡楼面价拿下了另一地块，刷新了南宁楼面地价的记录。

实际上，2024年，南宁很多楼盘都走上了降价之路，连建发都在南宁亏钱了——

威宁青运村：早期开盘卖到15,000元左右，甚至曾达16,000 - 17,000元/㎡，还捆绑18万车位，2024年9月低楼层10,500元/㎡任选。

盛科城：高峰期价格较高，2024年8000-9000元/㎡的价格与之前相比近乎腰斩。

中交象江来：龙岗的楼盘，开盘12,000元/㎡起的精装价，2024年最低降到7000元/㎡。

其实细数邦泰去其他城市的“契机”也一样。

譬如南昌——

2024年12月17日，邦泰以2049万/亩的高价成功斩获红谷滩凤凰洲师大旁地块，成交楼面价13,970元/㎡，溢价率44.5%，成为南昌楼面地王。

在此之前，南昌的楼面价纪录是2017年5月由名城地产（福建）有限公司创下的13,820元/㎡。

而这几年的南昌楼市，很多人都明晃晃用“惨”字来形容，4字头的楼盘都还有不少，譬如南昌市西南方向的九龙湖西板块的江铃时代城，2021年开盘均价12000元/㎡，现在却以4388元/㎡的超低价格炸街，相当于腰斩打四折。

三、成都战场逆行

作为川派房企，我们还是要看看邦泰在成都楼市的表现。

2013年，邦泰将公司总部搬到了成都，随后在华府拿下他们在成都的第一个地块，即邦泰华府公馆，2014年一期开盘价格5400元/㎡，主推62-84㎡户型，目前二手房均价13000元/㎡。

但随后，邦泰并没有在成都市场花太多的心思，而是将业务重点放在了布局四川三、四线城市。

老朱形容：“邦泰就像乐山开出来的一趟动车，在成都简短停留了5分钟之后就出去了。”

直到2019年，邦泰才再次回到成都，以12520元/㎡的楼面地价拿下龙泉地块，即邦泰宽语，2020年12月30日首次开盘，约92-245㎡，带装修价格在220-369万。

2020年在新都打造了邦泰·锦绣和鸣，随后陆续开发了邦泰·云璟、邦泰·天府云璟、邦泰熙华天骄、邦泰·悦九章项目。

2013年至今，邦泰陆续在成都开发了9个项目。平均一年不到一个，说实话，这个量不算大。

当重庆的金科华宇龙湖、京派的中铁建银泰、沪牌的绿地复地、粤派的保利雅居乐华润等外来房企在成都攻城略地，或以量取胜，或以标杆项目惊艳全城的时候，当全国房企都盯着成都拿地的时候，邦泰在成都大本营并没有太显眼的表现。

这也是我们观察邦泰神奇的地方——

放眼全国:

敢在市场低迷的时候拿地；

敢进楼市并不稳健的城市。

放眼成都:

作为川企不干近水楼台先得月的事，全国楼市都看成都的时候，邦泰也就拿着不算多的项目混着上桌。

03

神奇的社恐模式

可I可E

我们常说，每座城市都有自己的性格，每家房企也有自己的性格。

如果说中海专业与技术和工程实践被誉为楼市工科生，绿城以工匠情怀和山水诗人情怀被赋予理想主义，那么邦泰就打开了房地产非典型的“社恐”模式。

有的时候，邦泰就像个I人，“内向”，不怎么发声——

①品牌没声音；

在西南地区，邦泰是知名的房地产企业，具有一定的品牌影响力和市场份额。例如在大本营四川，2024年在强地级市以92.48亿元的成交金额排在第一位。

从全国来看，虽然拿地上看，邦泰在全国已经属于仅次于滨江（杭州）的民企，也8年蝉联中国房地产销售百强。

但与那些全国性的大型知名房企相比，邦泰在品牌传播和市场推广方面可能还有很大的提升空间，走向了全国，但并不是全国性的品牌。

②产品系没声音：

邦泰集团经过多年发展，已经形成境系、悦系、府台系、天字系、院子系五大产品系。

说实话，即便你是业内人士，你也大概率说不清楚这些产品系的产品到底是什么。

③在成都来得很早，声音很小；

外地来成都发展的房企不少，先说川内地级市——

蓝润最早被誉为黑马，不仅春熙路有地，还全城数个项目齐发；

远达一来就上桌，向市场标榜着自己是不差钱的主儿；

滨江润达丰也是，路子走得野，一把成都的房价拉到16万，杀出了一条血路。

哪怕是后来外地的禹洲、中南等房企，也当过地王，抢过C位。这么看邦泰的话，就真的很“低调”。

当华润、中海、招商、越秀、建发、保利这些全国的重头房企都在拼成都，我们都以为邦泰能近水楼台先得月，结果这哥们在成都东站抽了根烟，吃了份盒饭，就跟着动车出站了。

全国那么多开发商来成都的时候，这哥们直接擦肩而过，去为自己寻找更好的目的地，然后在外漂了好几年又回来了。

然而，成都本地人没有人那么关心它的外地的战绩。

有的时候，邦泰又像个E人，兴奋得可怕——

在热巴的记忆中，对邦泰的第一印象，就是当年的邦泰华府公馆赞助了陈奕迅演唱会，结果被华宇“截胡”，用现在的话说，就是好不容易进城见世面的阳光青年突然碰到一个灾舅子。

邦泰300万的总冠名风头被华宇十辆免费接送歌迷的大巴车抢了，这场“截胡门”导致的口水架算一场双赢，华宇一周内两个项目直接成交6000万，邦泰华府公馆一举打开知名度，直接跻身2014年成都房地产十大营销事件之一。

那一年的楼市营销真的很丰富，有黄丽娟征婚，有公寓卖房单位是m³，有保利百万寻紫薇，还有苍井空空降佳兆业，相比前几年的“已取证”海报，都是时代的眼泪。

邦泰的兴奋当然还在于扩张。第一轮在川内扩张，第二轮在全国扩张，目标都很明确。截至目前，邦泰已经布局全国38城154盘。

虽然在成都没当过地王，但是邦泰在南昌当地王、在南宁当地王……一举把自己干到全国民营企业在土拍市场的第二把交椅，力压龙湖直逼滨江。

编后语

我们一直说，要把柳叶刀打造成一个行业观察交流的平台，不要老是看到楼市的销冠和地王，房企不仅仅是华润中海越秀等央国平，成都也不仅仅是金三麓湖林家坝，我们身边有很多神奇的企业和项目。

邦泰就是其中之一：

它有一定的热度，没有强大品牌影响力；

它一边狂揽面粉，一边又深陷降价的泥沼；

它不跟你扯什么亭台楼阁，也不跟你扯什么大理石，就是在全国一块又一块拿地让市场看见。

其实我们观察邦泰，就是想让业界的人看见，不要都沉浸在自己的信息茧所里，不要被自己眼前的东西挡住了你的去路。不要觉得房地产的天就像黑了一样。你的眼泪可能是别人的生意，你一定要看到世界的亮色。

你说这几年实体店不好做，但是成就了小杨哥，成就了李佳琦；

你说中国生意不好做，结果成就了墨西哥；

楼市也是一样的，你不敢拿地，你没钱拿地，但总有房企还在扩张还在锻炼自己的手艺。

从四川走出去了那么多企业，蓝光、蓝润、置信等全国步伐都倒下了，那是不是全国性的扩张本身是错误的决定，这很难讲。后续怎么发展，其实那是上帝的事。

万一上帝又踩刹车，那直接整个行业就死了；

万一东风又来了，那就绿了江南岸。

老朱有话说

最近我直播做得很勤，很多人问我为什么现在才去拥抱互联网。

跟大家先讲点心里话，去年我和德商祝娜总喝茶，她特别兴奋跟我说：“朱总，我们公司自己不搞开发之后，我跟其他行业接触的时间就多，什么美容啊、打针啊、做家居啊、搞比特币啊、做网红等各种稀奇古怪的行业都有接触，感觉他们的行业是多么得蓬勃发展，遍地是黄金。”

其实我本人是一个没有社交的人，所以导致我圈子里面全是地产界的人。大家都知道地产人的现状——哀嚎一片。

去年底今年初，因为一些事导致我的心情特别灰暗，我又是一个特别敏感的人，身边地产的人多了所以就很影响心态，老是觉得处于一种行业衰败之期。

所以过完春节我就给自己做了三个决定。

第一、柳叶刀今年坚决不说人坏话，减少负面磁场；

第二、我一个人去打球，以前我都是约朋友打高尔夫，今年开始一个人打球，我希望在球场上可以碰到新鲜的事物和新鲜的人；

第三，我说今年一定要让自己重新开始朝气勃勃，所以坚持做直播，不管有没有人看，不管能不能卖出货，至少可以分散我精力，让我兴奋起来。

回到我们今天说的邦泰，其实这家房企也是楼市的一个兴奋点。

你常说经济形势不好，其实是你的经济形势不好，是吧？一个极端的例子，老人去世，对亲人而言是个丧事。但对于殡葬业而言，是一笔新的生意。你看，这个世界上还有人觉得经济形势好，是不是？

楼市也一样啊，你觉得房子不好卖，不敢拿地不敢做开发，可是还是有像邦泰这样的企业敢去拼敢去闯，至于他为什么觉得还能拼出一片天地，他将来会怎么样，我们不判断。

迄今为止，我没有看过邦泰在成都的任何项目，所以它做得怎么样，我也不能评价。但十多年前，我看过邦泰在乐山的项目。

大概是2015年的一个夏天，下午五点多，如果我没有记错，那是邦泰在乐山的第二个项目——邦泰国际社区。为什么我当时要去看邦泰呢，因为合作方世豪在乐山的世豪广场要开盘，我去乐山踩盘，那是我第一次看到邦泰的逻辑。

印象中邦泰国际社区就是一个纯刚需的盘，60-90㎡左右。但是，人家的售楼部从大门的仪式感、豪华感，到他们售楼部的沙盘展示、园林实景展示和当时那个下沉式舞台都给我印象深刻，

邦泰那个售楼部之大、之豪华、之夸张，你能想象的就是一个完整的超大的五星级酒店没有客房部分。当时乐山的房价可能就4000元/㎡，一套房子就是小几十万，首付可能十多万或者几万块，但是我敢说它的售楼部摆到成都都很能打。关键当时好像售楼部在做活动，容纳了几百人在里面。

后来我听到别人对邦泰的了解，就是邦泰的成本控制超级牛掰，它的成本控制能力在全国行业里面算很猛的，会超过很多人。

邦泰的神奇之处其实在于还不好判断，我们也不去判断它未来，未来谁也不能判断。